Три поради для початківців бізнесменів

Про перспективи ринку комерційної нерухомості, тенденції та цінах учасники ринку говорили на круглому столі «Комерційна нерухомість: купівля чи оренда?»  У заході взяли участь керівник департаменту офісної нерухомості «ДС-Девелопмент» Кирило Суботін, провідний консультант, заступник керівника відділу офісної нерухомості Cushman & Wakefield Олена Алпатова, перший віце-президент зі стратегічного розвитку компанії Blackwood Михайло Гец, директор Knight Frank Костянтин Лосюков і головний редактор Arendator.ru Євген Бондарчук. Власне, вибору між купівлею або орендою комерційної нерухомості учасники круглого столу приділили лише кілька слів у самому початку заходу і у виведенні зійшлися одноголосно: все індивідуально і залежить від цілей компанії.

Якщо є необхідність розмістити десь офіс компанії, то оренда, якщо розмістити потрібно грошові активи — можлива покупка. І в тому, і в іншому випадку, зрозуміло, потрібно знати, як буде розвиватися ринок. Як раз про найближчій перспективі і пішла мова. Зростання на третину щорічно «За даними нашої компанії, зростання досить стабільний і протягом декількох років становить приблизно 30% на рік. Відповідно, якщо порівнювати 2007 рік із 2006-м, я думаю, показник буде приблизно таким же.

У майбутньому році темпи зростання ринку не буде знижено », — прогнозує Костянтин Лосюков. На думку Михайла Геца, зростання може бути і більше: попит на комерційні приміщення, незалежно від сегменту, перевищує пропозицію більш ніж помітно. «Але зростання гальмується через те, що в Москві або в найближчому Підмосков’ї не так просто швидко побудувати якісний об’єкт. Терміни узгодження, строки придбання майданчиків, терміни будівництва — тут дуже багато нюансів, які уповільнюють терміни будівництва і введення тих об’єктів, які насправді дуже затребувані на ринку. Тому 30% зростання — це лише половина від попиту на якісні площі, який, до того ж, збільшуєтьсяється щороку ».

Незадоволений платоспроможний попит зараз величезний, погоджується Кирило Субботін, а дисбаланс між попитом і пропозицією зростає, незважаючи на всі зусилля девелоперів для скорочення цього розриву. «Тільки в нашій компанії близько 1 млн кв м в роботі, і ми постараємося наситити ринок, але в силу тих причин, про які вже сказав Михайло Гец, зробити це вдається не так швидко, як хотілося б», — говорить Субботін. «За останній час стало помітно, що попит зростає великими темпами, ніж пропозиція, — погоджується Олена Алпатова. — І ми спостерігаємо, наприклад, як великі компанії змушені входити в проект за 2 роки до його готовності, підписуватися за договорами і чекати будівля: це єдине, що вони можуть зробити, щоб забезпечити собі офіс в майбутньому ». За статистикою Arendator.ru, додає Євген Бондарчук, рівень вакантності по класу А зараз у районі 5 — 6%, а за класом B — 6 — 7%. «Для порівняння: цифри ринку офісної нерухомості США, там зараз ця цифра становить близько 12 — 13%, і це вважається найнижчим рівнем за останні 6 років», — говорить Бондарчук. Так що не дивно, вважає Лосюков, що у нас з’являється практика тендерів на право стати орендарем того чи іншого бізнес-центру. Як приклад можна навести проект «Бізнес-Плаза». Зняти — купити в 2008 році Свій прогноз щодо того, як поведуть себе ставки оренди на офісні приміщення, дає Олена Алпатова.

За словами експерта, назвати середню цифру зараз досить важко: «Ми бачимо, що за останні півроку ставки в класі А, в будинках, розташованих в центрі міста, значно збільшилися, в деяких будинках — в рази. А ставки в класі B або в будинках, віддалених від центру, теж ростуть, але меншими темпами. Якщо говорити про клас А, ми зараз вже спостерігаємо на будівлі, що знаходяться в центрі, ставки, які доходять до $ 2 тис за кв м на рік. І поки, я думаю, немає ніяких передумов для того, щоб вони знижувалися (ми говоримо про якісні проекти та професійних девелоперах). Ставки класу В досягають деколи $ 1 тис. ». «З приводу покупки: вона не може бути менше вартості, яку витратив інвестор на придбання ділянки, узгодження і будівництво, — говорить Михайло Гец, — так що вартість якісних площ доходить мінімум до $ 2 тис за кв м, звідси треба починати, а потім множити в рази. Якщо ви десь за МКАД будуєте офісні площі, то, наприклад, ставка продажу складає десь $ 3,5 тис за кв м. Якщо ми говоримо про Третє кільце, то $ 6 — тис за кв м — та сума, яка вже не лякає потенційних покупців ». У центрі ж все залежить від ексклюзивності, тому нікого не дивує ціна і в $ 15-20 тис / кв м. «Наскільки я знаю, у вежі« Федерація », яка ще не введена в експлуатацію, вже рік тому були ціни в районі $ 13 — 14 тис за кв м, а зараз і того дорожче », — говорить Гец. Поради молодим Ще один цікавий момент, який обговорювався учасниками круглого столу: як молодим компаніям розрахувати співвідношення бажань і можливостей; як уникнути ситуації, коли гарний офіс, який бачиться необхідним для розвитку бізнесу, стає, навпаки, причиною банкрутства? «Потрібно звертати увагу на зростання, яке компанія для себе бачить, на її плани з розвитку бізнесу і на фінансові можливості, — радить Алпатова. — Якщо компанія починає, але планує активно зростати, тобто дуже хороші варіанти з оренди офісів — готові приміщення. Там компанія має можливість рости досить легко, отримуючи додаткові метри, і скорочуватися при необхідності, якщо виникає така необхідність. Ця гнучкість на початковому етапі дуже важлива ».

Невеликим компаніям варто скористатися такою послугою консультантів, як представлення інтересів клієнта, вважає Михайло Гец. «Я вважаю, що пошук такого офісу — це певний проект. І не потрібно приймати одномоментних рішень: сподобався чолі компанії офіс біля його улюбленого магазину, і, відповідно, він вже не звертає уваги на нюанси, які можуть виникнути », — надаРегал експерт. Договори оренди зазвичай укладаються довгострокові (по класу B від 5 років і більше), нагадує Костянтин Лосюков, і всі приміщення здаються в стані «під обробку». «Тому ми зазвичай рекомендуємо своїм клієнтам, враховуючи, що це п’ятирічний контракт, брати площі із запасом, — говорить Лосюков. — Тому що площ потім виявляється мало, і щоб не переїжджати з одного офісу в інший, втрачаючи кошти, які вже вкладені в обробку (і піддаючись до того ж штрафним санкціям з боку орендодавця), простіше взяти з запасом, навіть трохи більше, ніж компанія планує своє зростання ». А щоб уникнути «простою» корисної площі, знайти варіант суборенди, що допоможе зменшити витрати на період, поки площа не потрібна самій орендувала компанії.

В наше время очень много предприятий из тех или иных причин не могут работать, поэтому тема банкротство ооо является актуальной, для детального изучения данного вопроса посетите сайт www.v-4.ru 

Залишити коментар