Перепродаж квартир: вигода чи ризик?

Стрімке зростання цін на квадратний метр давав можливість добре заробляти на спекулятивних операціях — як великим інвесторам, так і дрібним підприємцям. Однак приватному інвестору, що не володіє професійними навичками, на відміну від великих гравців ринку, завжди було досить складно точно прорахувати всі необхідні витрати і прибутковість майбутнього проекту. Ситуацію спрощувало для всіх очевидне стрімке і неухильне подорожчання квартир, тому маніпуляції з перепродажами при наявності необхідних коштів можна було легко проводити і без залучення кваліфікованої допомоги.

З небес на землю

За словами фахівців, різкий стрибок цін на житло спровокувало, зокрема, активний розвиток іпотечних програм. Якщо раніше іпотеку могли собі дозволити тільки громадяни з високими доходами, то тепер іпотечний кредит став доступний набагато більш широким верствам населення. І попит з боку тих, хто довго відкладав поліпшення житлових умов, перманентно зростає. Крім того, дефіцит освоєних ділянок для будівництва, підвищення цін на бетон, метал, цемент та інші будматеріали також позначилася на ціні житла.

Не дивлячись на те, що експерти час від часу подейкували про неминучий обвал цін в квартирному сегменті, такого не спостерігалося. Вартість квартир продовжувала зростати, а населення — купувати житлоплощу.

Проте сьогодні ситуація дещо змінилася. Фахівці вважають, що привабливість чисто спекулятивних операцій з житловою нерухомістю, особливо на вторинному ринку, знаходиться під великим питанням. Купувати квартиру і вичікувати різкого стрибка цін, як це можна було робити ще рік тому, фахівці не радять. На ринку панує тимчасове цінове затишшя. Крім того, більшість ріелторів говорять про можливу стабілізацію цін і про те, що вартість житла досягла своєї максимальної позначки. Київський варіант розвитку подій, де ціни нехай і незначно, але все ж повільно і впевнено повзуть вниз, змушує з оптимізмом подивитися і на вітчизняний ринок. Проте, переважна більшість українських ріелторів не поспішають говорити про зниження вартості житла, а констатують лише статичність цін.

Зворотну сітуацію можна спостерігати на ринку земельних ділянок. Ціни на землю ростуть, що називається, не по днях, а по годинах. Тільки за останніх чотири місяці вартість землі під Києвом зросла майже вдвічі. Тим не менш, ажіотаж серед покупців не спадає, і попит залишається стабільно високим. Ріелтори прогнозують, що ця тенденція збережеться, і ціни на земельні ділянки стабільно і швидко дорожчатимуть.

Гроші з повітря

За словами ріелторів, якщо вторинне житло купується за призначенням, тобто з метою вирішення житлових проблем населення, то переважна більшість новобудов скуповують для подальшого перепродажу.

«Одним з найбільш ефективних методів отримання прибутку від нерухомості є вкладання коштів у будівництво житлової площі з подальшим перепродажем, — говорить директор агентства« Проект -2 »Лариса Дяченко. — Придбання квартири шляхом дольової участі в інвестуванні будівництва і подальша його перепродаж — безсумнівно, найвигідніша операція з житлом. Ціна квартири на нульовому циклі будівництва разюче відрізняється від тієї, яку ви зможете за нею виручити, коли будинок буде готовий до експлуатації ».

За оцінками експертів, на різниці в ціні не готових і готових квартир, можна заробити від 25% до 40%.

Навіть за умови зміни цінової ситуації на ринку і зниження цін на первинне житло, специфіка дольової участі в будівництві така, що ви все одно виявитеся у виграші. Адже, чим ближче здача будинку, тим дорожче коштує ваша майбутня квартира. У той же час потрібно враховувати і цілий ряд особливостей конкретної квартири, самого будинку і району — його престижність, екологічні характеристики і зручність транспортного сполучення з центром. Всі ці фактори будуть впливати не останню роль в успіху подальшого перепродажу.

Хоча така схема реалізації житла є дуже вигідною, в той же час подібна операція пов’язана зі значним ризиком. «Навіть якщо не брати до уваги сумний приклад« Еліта-Центр », — говорить Лариса Дяченко, — неприємних ситуацій із забудовниками у інвесторів вистачає. Сьогодні практично немає гарантій, що будинок здадуть в експлуатацію в строк. Буває, що будинки будуються і по чотири роки, і довше, замість двох років, які обіцяли інвесторам забудівники. Вкладникам така ситуація не на руку. Існує ризик, що будинок можуть взагалі не побудувати ».

Але якщо все ж вам пощастило дочекатися здачі будинку в експлуатацію, і ви обзавелися парою-трійкою квартир, існує ризик поповнити нішу порожніх квартир інвесторів. Така ситуація можлива внаслідок неправильного проведення стратегії перепродажу. На думку Лариси Дяченко, продати житлоплощу праці не становить, якщо є таке бажання. Однак багато хто свідомо займають вичікувальну позицію. Політика деяких реалізаторів квартир, за словами Лариси Петрівни, може полягати в тому, що іноді вони свідомо виставляють «нереальні» ціни на житлоплощу.

Справа з хорошим дизайном

Продати квартиру дорожче її початкової вартості можна не тільки інвестуючи кошти в будівництво. Квартира з дорогим ремонтом апріорі виграє в ціні у свого необлагороженного аналога. Однак, за словами експертів, схема «відремонтував-продав» не завжди буває ефективною і рентабельною.

«Робити такий ремонт доцільно тільки в тому випадку, якщо ви пов’язані з будівельними компаніями, і у вас є своя бригада робітників, які добре розбираються в будматеріалах та обладнанні, і можуть надати квартирі товарний вигляд, витративши на обробку мінімальні кошти, — вважає Лариса. — В іншому випадку, не варто витрачати час і гроші на ремонт квартири — вигідніше продати її в первісному вигляді ».

Фахівці радять робити ремонт, якщо ви збираєтеся здати квартиру в оренду. Ціна красивого і якісного житла відразу дасть можливість збільшити вартість за проживання. Крім того, дуже швидко окупиться і сам ремонт.

Превалювання попиту над пропозицією сприяло тому, що вітчизняний покупець став дуже невибагливий і готовий придбати квартиру на стадії котловану, а потім по своєму смаку і фінансовим можливостям облаштовувати апартаменти. На Заході все з точністю навпаки. Робити ремонт — затія для них занадто дорога, і покупці віддають перевагу в’їжджати в готові квартири в хорошому стані. Впливає на цей фактор і інший стиль життя на Заході, де люди не так сильно прив’язані до конкретного місця проживання, і часто переїжджають. Тому там облаштоване житло дуже затребуване. У нас же традицію «самому клеїти шпалери» поки що ніхто не відміняв.

Покупка квартири з наступною обробкою і перепродажем — не дуже популярний вид інвестицій в нерухомість на вітчизняному ринку. Більшість професіоналів не вважають це вигідним. Тим не менш, існує думка, що якщо зробити авторський ремонт, і перевести таким чином квартиру в сегмент «щодо елітного» житла, то гра варта свічок.

Однак і тут існують підводні камені. Квартиру з хорошим дизайнерським ремонтом можна буде реалізувати лише в доброму та престижному районі, бажано ближче до центру міста. Люди, що мають можливість придбати житло в центрі столиці, цілком можуть переплатити за невідпорність власної обителі. А ось авторський ремонт на Троєщині, яким би креативним він не був, навряд чи когось зацікавить. Поширеною помилкою є також невідповідність рівня обробки рівня будинку. Будинки з авторським ремонтом припускають наявність закритого під охороною двору, підземного паркінгу, автостоянки. Бажано, щоб будинок мав оригінальний зовнішній вигляд.

Проте вся складність в тому, що дизайнерові квартири потрібно потрапити, що називається, в струмінь. Він повинен бути в курсі модних інтер’єрних тенденцій, мати гарний смак, і вміти передбачити переваги потенційних покупців — комусь потрібна квартира в стилі хай-тек, а хтось віддає перевагу англійську класику. У цьому випадку експерти радять шукати золоту середину, і, перш за все, виходити з найбільш модних тенденцій в дизайні. Яскраво виражена індивідуальність в інтер’єрі може зіграти погану службу інвестору. Підібрати того, хто захоче жити в створеному вами «шедеврі» буде не просто, і апартаменти можуть надовго зависнуть у повітрі.

Висновок

Перш ніж зайнятися ризикованим способом заробляння грошей на нерухомості, потрібно досконально вивчити ринок, і мати здатність виявляти не тільки перелік найбільш привабливих об’єктів та критеріїв їх визначення, а й прогнозувати можливі цінові коливання. Тільки так можна мінімізувати ризики і отримати очікуваний результат у вигляді гарного прибутку. Інакше «ризик — справа благородна» в невмілих руках може стати справою нерентабельною …

Якщо Ви являєтесь громаданином Росії Ви можите заробити на продаже квартир в Приморско-Ахтарске,це невеличке містечко на півді Росії, більш детальну інформацію Ви зможите дізнатись на сайті http://krasnodarskiy-kray.irr.ru

Залишити коментар