Офіс у розстрочку

Часом невеликій компанії, якій з тих чи інших причин знадобилося поміняти приміщення, зовсім необов’язково купувати або орендувати площі. Альтернативні шляхи вирішення питання – іпотека комерційної нерухомості або її лізинг.

У чому різниця

Принцип лізингу досить простий у застосуванні і однаковий для різних сегментів ринку, чи йде мова про сільськогосподарську техніку або про нерухомість. «Схема передбачає умовний продаж діючого об’єкта якоїсь лізингової компанії і його подальшу оренду власником на певний період з фіксованою ціною зворотного викупу», – пояснює віце-президент з комерційної нерухомості, партнер компанії GVA Sawyer Олена Шевчук. Іншими словами, будівля буде перебувати у власності лізингової компанії і в оренді у майбутнього власника до закінчення договору. Після його завершення і сплати викупної вартості об’єкт (не обов’язково цілком, це може бути окремий офіс) переходить назад клієнтові, тобто фактично лізингоодержувачу.

На думку заступника директора департаменту інвестиційного продажу NAI Becar Сергія Чагіна, дві основні проблеми лізингу – балансова вартість і практика початкової купівлі банком цієї нерухомості: «Об’єкт спочатку переходить на баланс банку, який купує його за початковою вартістю, тобто сума угоди повинна дорівнювати сумі з банківського платежу. На це виникають певні податки. Їх банк оплачує в навантаження на лізингоодержувача, так що на подібні угоди клієнти йдуть неохоче ». Однак до кінця лізингового терміну балансова вартість зменшується набагато швидше, ніж при іпотеці, а отже, і податок на майно виходить набагато менше. По термінах іпотека та лізинг приблизно однакові – 5-10 років. Однак при лізингу клієнт заміщає виплати орендними платежами, тобто навантаження треба збільшувати на 20% першого внеску. «При покупці через іпотеку нерухомість береться в заставу. При лізингових операціях будинок для клієнта купує банк, а борг погашається за рахунок орендної плати », – пояснює С. Чагін. Як додає директор відділу консалтингу Core Group Марія Ревзіна, за великим рахунком, лізинг відрізняється від іпотеки тим, що при іпотеці нерухомість знаходиться в заставі, а при лізингу це необов’язково.

Реальний інтерес

Основним мінусом іпотеки комерційної нерухомості є те, що компанію будуть постійно досконально перевіряти, попереджає генеральний директор компанії «Служба нерухомості» Павло Карасьов. З іншого боку, говорить експерт, у випадку лізингу банк, який укладає договір, в будь-якому випадку оцінить об’єкт дорожче, ніж при іпотеці. Є.

Шевчук наводить кілька аргументів на користь використання власником приміщень саме лізингової схеми. По-перше, він відразу отримує необхідну суму і право вільно розпоряджатися нею після продажу будівлі лізингової компанії, яка потім здає його клієнту. По-друге, лізинговий платіж включає в себе податок на майно і повністю відноситься на витрати, на відміну від звичайного кредиту, при якому на витрати відносяться тільки відсотки за ставкою рефінансування, збільшені на 10%. По-третє, можна отримати пільгові ставки по платежах, а також скласти їх індивідуальний графік.

По-четверте, лізингоотримувач вправі претендувати на відшкодування ПДВ від витрат на спорудження даної нерухомості. По-п’яте, прискорюється амортизація об’єкта. «Звичайно, що розглядається інструмент не дозволить продавцю повністю профінансувати зведення будівлі, але дасть можливість досить швидко залучити необхідні кошти на завершення будівництва, розрахунок з партнерами і т.п. Така схема може застосовуватися і до нових об’єктів на фінальному етапі спорудження, коли вона може бути розрахована на погашення орендними платежами і дасть власнику можливість акумулювати кошти і зручно відшкодувати ПДВ », – говорить експерт.

Стан справ

На думку М.. Ревзін, лізинг комерційної нерухомості сьогодні не дуже актуальний: «Я не знаю ні однієї угоди, проведеної на таких умовах. У 2007-2008 роках багато банків намагалися ввести цю схему, але криза заморозив розвиток даного напрямку ». За словами експерта, складно говорити про переваги чи недоліки схем при відсутності прецедентів. У принципі, вважає вона, приміщення у власності здатне зацікавити працює в стабільній галузі стійку компанію, яка може прогнозувати свій розвиток на тривалий термін. Однак часто великі фірми схиляються до оренди, тоді як невеликі організації нерідко розглядають саме купівлю. «Думаю, в наших умовах це не дуже зручно перш за все власнику. Адже він може отримувати дохід від оренди і залишити приміщення у себе, навіщо йому зв’язуватися з лізингом або іпотекою », – вважає М. Ревзіна.

Яка ж технологія лідирує? За даними П. Карасьова, іпотека менш популярна. «Хоча лізингових угод проходить трохи, вони вигідніше, особливо виробництвам. Так, початковий внесок становить 30% від вартості будівлі, подорожчання об’єкту – 14% на рік, термін – 5-7 років », – сказано в дослідженні компанії« Міель – Комерційна нерухомість ». Останній платіж у розмірі 10% від загальної суми позики виплачується після укладення основного договору купівлі-продажу в момент передачі нерухомості майбутньому власнику. У результаті покупець отримує розстрочку всього на 60% від вартості. Однак деякі експерти вважають інакше. «Іпотека сьогодні більш зрозуміла і підкріплена законодавчо», – говорить М. Ревзіна.

За словами керуючого директора «Century 21 Захід» Євгена Скоморовського, іпотека комерційних об’єктів виникає на підставі п. 2 ст. 5 Закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)»: «Там сказано, що предметом застави можуть бути підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності».

Залишити коментар